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Rund ums Haus

Vermieter und Mieter: Welche Pflichten haben sie eigentlich?

Wer kümmert sich um was? Welche Pflichten entstehen aus dem Mietvertrag für den Mieter und um was muss sich der Vermieter kümmern? Wir haben die wichtigsten Aspekte übersichtlich für Sie zusammengestellt.

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Der Vermieter und seine Pflichten
Instandhaltungspflicht
Vermieter sind verpflichtet, eine Immobilie instand zu halten oder instand zu setzen. Dazu gehören die notwendigen Kosten für Reparaturen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen. Der Vermieter muss außerdem sicherstellen, dass die Wohnung in der Zeit zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad beheizt werden kann.
Reparaturen und Schäden
Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, Mietern eine Wohnung in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen während der Mietzeit auch zu erhalten. Schäden, die während der Nutzung einer Wohnung auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, müssen vom Vermieter behoben werden. Das gilt beispielsweise für abgenutzte Fußböden, Leckagen an Leitungen oder Beschädigungen von Fensterfassungen. Bei Schönheitsreparaturen ist der Zustand der Wohnung beim Einzug des Mieters relevant. Wurde die Immobilie in unrenoviertem Zustand übergeben, und gibt es auch keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung, teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten.
Verkehrssicherungspflicht
Die Verkehrssicherungspflicht begründet die Rechtspflicht des Vermieters, andere nicht zu gefährden. Sie bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf mitvermietete Räume, zum Beispiel den Keller, die Garage oder Tiefgarage sowie Zugänge, den Hausflur, Treppen, den Garten, den Fahrstuhl sowie alle, der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst außerdem die Reinigung von Geh- und Zuwegen zu jeder Zeit sowie eine funktionierende Beleuchtung in allen genannten Bereichen.
Beschilderung an Klingel und Briefkasten
Möchte der Vermieter einheitliche Klingel- und Briefkastenschilder, muss er die Kosten übernehmen. Es besteht jedoch sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter keine Pflicht, während des Mietverhältnisses die Klingelschilder mit den Namen der Mieter zu versehen.
Nebenkostenabrechnung
Vermieter sind verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sofern der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung leistet. Rechtsgrundlage ist § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ergibt sich aus § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Diesbezüglich gilt es eine Frist von einem Jahr zu beachten. Das bedeutet, dass die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 bis zum 31. Dezember 2021 erstellt werden muss. Versäumt ein Vermieter diese Frist, hat er keinen Anspruch mehr auf eine mögliche Nachzahlung. Das gilt nicht für ein Guthaben. Dies bekommt der Mieter auch bei einer verspäteten Abrechnung ausgezahlt.
Wohnungsgeberbestätigung
Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet, für Mieter eine sogenannte Wohnungsgeberbescheinigung beziehungsweise Vermieterbescheinigung auszustellen. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter innerhalb einer Frist von zwei Wochen eine Bescheinigung über den Aus- beziehungsweise Einzug ausstellen muss.anja

Der Mieter und seine Pflichten
Instandhaltungspflicht
Der Mieter kann für Kleinreparaturen an Gegenständen in der Wohnung zur Kasse gebeten werden. So muss er beispielsweise für die Erneuerung von Lichtschaltern, für Türklinken oder für beschädigte Zugschnüre an Jalousien aufkommen. Nach Auffassung der Rechtsprechung liegt die Obergrenze bei 75 Euro, wobei auch 100 Euro in Ordnung sind. Mieter haben nicht nur das Recht auf eine funktionierende Heizung, sondern die Pflicht, diese auch zu betreiben. Denn bildet sich wegen einer schlecht oder nicht beheizten Wohnung Schimmel, oder friert gar ein Rohr ein, muss der Mieter im schlimmsten Fall sogar Schadensersatz leisten.
Reparaturen und Schäden
Ein Mieter hat nicht nur das Recht, dass der Vermieter Mängel beseitigt, sondern auch die Pflicht, Mängel zu melden. Macht er das nicht, und es entstehen deshalb Folgeschäden, kann er unter Umständen sogar zu Schadensersatz verpflichtet sein. Wenn eine Immobilie in unrenoviertem Zustand übergeben wird und es keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung gibt, werden die Kosten zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
Normaler Verschleiß geht auf Kosten des Vermieters. Bei einem übermäßigen Verschleiß sieht dies anders aus: Wenn ein neuer und hochwertiger Teppichboden schon nach ein oder zwei Jahren hinüber ist, muss der Mieter für den Schaden haften.
Miete zahlen und wegen Untermiete fragen
Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, regelmäßig und pünktlich seine Miete und die Nebenkosten – sofern vereinbart – zu zahlen. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss der Mieter die Überweisung bei seiner Bank anweisen (BGH VIII ZR 222/15). Verletzt er hier seine Pflichten, muss er im schlimmsten Falle mit der fristlosen Kündigung rechnen: Diese kann der Vermieter aussprechen, wenn der Mieter zweimal hintereinander die Miete nicht oder nur zum Teil zahlt und der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt.
Umgelegt werden können auf die Miete bestimmte Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer, Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr, Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Der Mieter kann in seiner Mietwohnung nicht in allen Belangen schalten und walten, wie er möchte. Will ein Mieter beispielsweis größere Ein- und Umbauten in der Wohnung vornehmen, so darf er das nur mit Erlaubnis des Vermieters. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten zum Beispiel das Bad sanieren will, denn sämtliche Einbauten sind Eigentum des Vermieters. Kleinere Änderungen wie die farbliche Gestaltung der Wände darf der Mieter allerdings ohne Rückfrage vornehmen. Auch Untermieter dürfen in der Regel nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen.
Pflicht zur Duldung von Modernisierung
Der Mieter bzw. die Mieterin muss Maßnahmen im Hinblick auf eine Modernisierung oder Erhaltung dulden. Dies gilt beispielsweise für die energetische Sanierung des Wohnhauses oder den Austausch defekter Elektrogeräte. Besteht der Bedarf, muss der Mieter Handwerkern Zugang zur Wohnung gewähren.
Für beide Parteien gilt: Schriftlich getroffene Vereinbarungen helfen, späterem Ärger vorzubeugen. anja