So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie

Die Grundlage einer professionellen Immobilienvermarktung stellt eine fundierte Wertermittlung dar...

Neben der Objektart sowie der Wohnfläche und Grundstücksgröße zählen insbesondere die Lage und der Zustand einer Immobilie zu den wichtigsten Faktoren für die Ermittlung des Werts einer Immobilie. So individuell eine jede Immobilie auch sein mag, das Vorgehen bei der Bewertung ist in großen Teilen standardisiert und normiert, um Ergebnisse bestmöglich vergleichen zu können.
Wie sich der Wert einer Immobilie definiert
„Bezogen auf die eigene Immobilie werden die Begriffe Wert und Preis sowohl von Verkaufenden als auch von Suchenden häufig nicht richtig gebraucht. Ein einfacher Merksatz bringt Klarheit: Den Preis zahlt man – den Wert erhält man.“ Dr. Christian Kretzmann, LL.M., Engel & Völkers Ennepe-Ruhr-Kreis
Es sind verschiedene Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen und bestimmen. Es ist mitnichten die subjektive Berechnung eines stolzen Hausbesitzers. Neben der gut bekannten „Lage“ und den rechtlichen Umständen ist die Beschaffenheit von maßgeblicher Bedeutung. Sie beschreibt den Zustand der Bausubstanz Ihres Hauses. Diese Substanz ist es, die vielen Angriffen ausgesetzt ist. Wir meinen hier übliche witterungsbedingte Einflüsse, im schlimmsten Falle aber auch schwerste Unwetter, Überflutungen oder ähnliches, genauso wie Schädlinge oder der ganz normale Alterungsprozess. Wird diese Substanz nicht durch regelmäßige Schutzmaßnahmen erhalten, sinkt auch der Verkehrswert. Das bedeutet, ich kann ökonomisch sinnvoll ohne vorherige werterhaltenden auch keine wertsteigernden Maßnahmen durchführen.
Sanierung, Renovierung oder Modernisierung?
„Auch hier ergeben sich bei unseren Kundinnen und Kunden häufig Missverständnisse hinsichtlich der korrekten Bezeichnung. Zudem sind die Grenzen fließend. Daher empfiehlt es sich, in einer Art Gebäudetagebuch alle wichtigen Baumaßnahmen chronologisch zu dokumentieren und die Belege aufzubewahren. Die hilft nicht nur im Verkaufsfall, sondern ist auch bei Gewährleistungsansprüchen gegenüber Handwerksbetrieben hilfreich.“ Clara Kretzmann, Engel & Völkers Ennepe-Ruhr-Kreis
All dieser Begriffe tragen zur Werterhaltung- und Steigerung einer Immobilie bei. Sanierungsmaßnahmen werden eingeleitet, um die ursprüngliche Bausubstanz eines Gebäudes wiederherzustellen. Typische Beispiele sind Feuchteschäden, die Modernisierung der Elektrik oder die Erneuerung der wasserführenden Leitungen. Wenn eine Renovierung in Angriff genommen wird, geht es üblicherweise nicht um eklatante Baumängel an der Substanz des Hauses, sondern um einen neuen Anstrich oder einen moderneren Bodenbelag sein, weil der Alte in die Jahre gekommen war.
Der eigentliche Sprung über die Werterhaltung einer Immobilie hinaus gelingt über Modernisierung und weitere real wertsteigernde Maßnahmen. Für eine Modernisierung muss kein Schaden vorliegen. Es geht darum, technische und optische Verbesserungen an Bauteilen zu erwirken und den eigentlichen Nutzwert zu erhöhen. Soweit die Theorie. Diese scharfe Abgrenzung findet in der Realität am Bau selten statt. Denn oft ergibt es auch investitionstechnisch deutlich mehr Sinn, der Sanierung eines Bauschadens auch im gleichen Zuge eine Modernisierung folgen zu lassen. Werterhaltung - und Steigerung gehen Hand in Hand.
Energetische Sanierungsmaßnahmen
„Energetische Sanierungsmaßnahmen zahlen sich bei genauer Planung und korrekter Durchführung meist in gleich mehrerlei Hinsicht aus. Der Wohnkomfort steigt, der Energieverbrauch – und damit verbunden die laufenden Kosten – sinken und der Immobilienwert steigt.“ Dipl.-Ing. Claus Grünert, Architekt bei Engel & Völkers Ennepe-Ruhr-Kreis
Der gesetzliche Leitfaden des Gebäudeenergiegesetzes kombiniert mit dem Energieausweis einer Immobilie legt genau fest, welche Sanierungsmaßnahmen in welchem Zeitrahmen zur Steigerung der Energieeffizienz vorzunehmen sind. Dies ist besonders bei älteren Immobilien von Bedeutung, denn es ist damit zu rechnen, dass der Investitionsumfang beträchtlich ist. Hier kommt die viel diskutierte energetische Sanierung zum Tragen, denn zu den erfolgversprechendsten wertsteigernden Maßnahmen gehört eine Verbesserung der Energieeffizienz eines Hauses. So werden nicht nur die laufenden Energiekosten gesenkt, sondern auch die Wohn- und Lebensqualität erhöht. Dazu gehören aufeinander abgestimmte Dämmungsmaßnahmen für Dach, Fassade, Boden und Keller. Hochwertige Fenster und Türen der neuesten Generation sollten mit in dieses Paket geschnürt werden. Ebenso die Sanierung der Heizung, der Lüftung und der Warmwasseraufbereitung. Energetische Sanierung dient der Umwelt und auf lange Sicht dem Geldbeutel.
Tipps für die Wertsteigerung des eigenen Zuhauses
Bezogen auf die Wohnfläche ist mehr tatsächlich mehr und eine Erweiterung des Wohnraumes wertsteigernd. Vielleicht bietet es sich im Rahmen einer Dachsanierung an, das Dachgeschoss gleich mit auszubauen? Auch ein beheizter Wintergarten kann den Lebensraum bedeutend vergrößern und das Wohnambiente heben. Ganz oben auf der Liste stehen natürlich die Bäder und Küchen. Da deren Renovierung oft aufwendig und kostenintensiv ist, können Design und Technik auf dem neusten Stand bei Kaufinteressenten grundsätzlich punkten.
Garten und Außenanlagen
Der Garten und die Grünanlagen rund um die Immobilie sollten bei der Wertermittlung niemals unterschätzt werden. Der optisch sofort aufwertende gute Pflegezustand ist das Eine, aber ein großzügig angelegter Garten, eine schöne Rasenfläche, hochwertige Bepflanzung und ein gewachsenes Ambiente werden sich finanziell bei einem Verkauf auszahlen. Oft wird die Liebe zu einer Immobilie beim ersten Anblick entfacht, und hier zählt neben Einfahrt und Fassade ganz besonders der hübsche Garten.
Garagentor, Haustür und Fenster
Einem hochwertigen Garagentor ist bei guter Pflege eine lange Lebensdauer zuzutrauen. Dennoch ändern sich die Moden. Das Erscheinungsbild der Immobilie ist der erste, prägende Eindruck, für den es keine zweite Chance gibt. Ein zeitgemäßes Garagentor kann sich positiv auf die zu erzielenden Immobilienpreise auswirken. Der Austausch der Haustür und Fenster lohnt sich sofort, wenn die Immobilie noch genutzt wird. Das trifft zumindest auf Eigentumswohnungen und Häuser mit einfach- oder doppelverglasten Fenster zu. Technisch ist heute weitaus mehr machbar. Das wissen auch Käufer und schauen bei diesem Ausstattungsmerkmal genau hin. Bedenken beim Umweltschutz und Angst vor hohen Betriebskosten schrecken ab. Neue Fenster hingegen überzeugen.