Mietrecht: Vorsicht Fallen

Mietverträge bitte gründlich lesen!

Falle 1: Kündigungsverzicht vereinbart
Wer einen Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht unterschreibt, verpflichtet sich dazu, seine Wohnung eine bestimmte Zeit lang nicht zu kündigen. Im Gegenzug kann ihm in diesem Zeitraum aber auch nicht zum Beispiel wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
Mieter sollten bedenken, dass es einige Kündigungsgründe gibt, die nicht vorhersehbar sind: ein neuer Job, Arbeitslosigkeit oder pflegebedürftige Eltern. Gerade in solchen Situationen hat der Mieter dann ein Problem, wenn er einem gegenseitigem Kündigungsverzicht zugestimmt hat. Wenn der Vermieter jedoch nicht mit sich reden lässt, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Kündigungsverzichts gültig und die Miete muss weiterhin bezahlt werden.
Falle 2: Staffelmiete vereinbart
Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, bedeutet das, dass die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag steigt. Eine solche Mieterhöhung darf laut Gesetz höchstens einmal jährlich stattfinden und schließt weitere Mieterhöhungen, auch aufgrund einer möglichen Modernisierung, aus. Wenn die Miete jedes Jahr steigt, die Finanzen des Mieters aber nicht, kann er mit der Zeit in finanzielle Not geraten. Aber: Nicht jede Staffelmiete ist schlecht. Dr. Klaus Lützenkirchen sagt: „Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann eine Mietstaffel von ein bis zwei Prozent im Jahr sogar von Vorteil sein.“ Denn wenn der Mieter keine Staffelmiete vereinbart hat und die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, ist es möglich, dass die Standardmiete auf die vor Ort übliche Miete steigt. Eine solche Mieterhöhung muss der Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch in der Regel hinnehmen (§ 558 BGB).

Falle 3: Betriebskosten sind zu niedrig angesetzt oder es gibt eine Betriebskostenpauschale
Die Betriebskosten, die zur Nettokaltmiete hinzukommen, begleicht der Mieter in der Regel in Form einer monatlichen Vorauszahlung. Hat er am Ende des Jahres zu viel gezahlt, bekommt er das Geld wieder zurück. Hat er mehr verbraucht, als die Vorauszahlung abdeckt, muss er nachzahlen. Wer eine Vorauszahlung mit dem Vermieter vereinbart, sollte darauf achten, dass diese nicht zu niedrig angesetzt ist, weil sonst am Ende des ersten Abrechnungszeitraums das böse Erwachen und eine hohe Nachzahlung warten können.
Falle 4: Wohnungsgröße ist unverbindlich angegeben
Für die Verteilung der Betriebskosten, etwa bei einem Verteilerschlüssel nach Wohnungsgröße, ist die Größe der Wohnung wichtig. Die Wohnungsgröße kann im Mietvertrag verbindlich oder unverbindlich angegeben werden. Beides ist rechtens, doch nur wenn die Wohnungsgröße verbindlich im Mietvertrag steht, kann sich der Mieter auf sie berufen. Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sagt Dr. Klaus Lützenkirchen: „Der Mieter muss nachweisen, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Erst dann, und wenn die Größenabweichung der Wohnung zehn Prozent überschreitet, kann er die Miete mindern.“
Falle 5: Bemerkte, aber unangesprochene Mängel
Mit seiner Unterschrift akzeptiert der Mieter die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Wenn der Mieter also bei der Besichtigung einen Sprung im Fenster gesehen hat oder gemerkt hat, dass die Türgriffe wackeln, gelten diese Mängel als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung und damit als hingenommen. „Dann kann der Mieter hinterher zwar Reparaturen vom Vermieter fordern, nicht aber die Miete mindern“, verdeutlicht Dr. Klaus Lützenkirchen. Gunther Geiler vom Mieterbund rät daher, schon bei der Besichtigung Mängel anzusprechen und zu regeln, dass der Vermieter sich um die Reparatur kümmert.
Falle 6: Kleinreparaturklausel vereinbart
Ist im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten, muss der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen selbst zahlen. Diese Art von Reparaturen betreffen alle direkt und häufig genutzten Bestandteile der Wohnung, etwa einen tropfenden Wasserhahn, ein klemmendes Türschloss oder ein undichtes Fenster (§ 28 Abs. 3 S.2, II. Berechnungsverordnung). Wie viel der Mieter höchstens für eine solche Reparatur ausgeben muss, ist auf bestimmte ortsübliche Höhen begrenzt. Dr. Klaus Lützenkirchen sagt: „Von Ort zu Ort sehen die Gerichte die Kostenobergrenze anders. In Köln sind es 150 Euro, in Hannover weniger.“ Der Mieter muss also vor Ort schauen, welche Grenze üblich ist. Gunther Geiler meint: „Die gesamten Kosten sollten zudem im Jahr nicht mehr als eine Nettokaltmiete betragen.“
Falle 7: Haftungsfrage bei mehreren Mietern
Variante 1 – alle unterschreiben als Hauptmieter: Ein einzelner Mieter kann die Wohnung nur kündigen, wenn alle anderen Vertragspartner – also seine Mitmieter und der Vermieter – die Kündigung ebenfalls unterschreiben. Außerdem haften die Mitbewohner gesamtschuldnerisch für die Miete. Wenn ein Mieter seinen Anteil nicht zahlt, stehen dennoch alle Mitbewohner für die Gesamtmiete in der Pflicht.
Variante 2 – einer unterschreibt als Hauptmieter: Der Hauptmieter kann allein darüber entscheiden, wer Untermieter in der Wohnung wird. Je nach Vertragsvereinbarung muss er dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Gunther Geiler erklärt den Nachteil dieser Variante: „Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter als einziger auf die volle Mietschuld.“ Wenn ein Mitbewohner also seine Miete nicht zahlt, muss der Hauptmieter trotzdem für die volle Miete beim Vermieter einstehen und sie notfalls selbst zahlen. Wer den Mietvertrag genau durchliest, fällt nicht so leicht auf diese Fallen herein.