Immobilien richtig vererben

Gute Planung zahlt sich aus.

Dr. Christian Kretzmann, Geschäftsführer Engel & Völkers Hattingen:
„Je früher man sich mit der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation auseinandersetzt, desto besser. Bei guter Vorplanung lassen sich die persönlichen Ziele rechtssicher umsetzen und Streitigkeiten bereits im Vorfeld vermeiden.“
Wird eine Immobilie vererbt, kann es schnell zu hohen Kosten und ungewollten Auseinandersetzungen bei den Erben kommen. Wer hier richtig plant, kann seine Immobilie kostenoptimiert an die Erben übergeben und die eigenen Wünsche und Vorstellungen bei der Übertragung einfließen lassen. Neben der Art der Übertagung und etwaigen Weiternutzung spielt es zudem eine Rolle, ob es sich um eine einzelne selbstgenutzte Immobilie oder eine größere Menge von bspw. vermieteten Wohneinheiten handelt (ein sog. Immobilienportfolio). Ebenfalls entscheidend ist die Anzahl der Erben und deren Verwandtschaftsgrad.
Erbvertrag oder Testament?
Das Testament muss in handgeschriebener Form vorliegen, um rechtsgültig zu sein. Und es muss vom Verfasser unterzeichnet sein. Es ist möglich, das Vererben von Immobilien im Testament mit und ohne Notar zu regeln. Ein notariell beurkundetes Testament ist im Zweifel immer die bessere Option, da es mehr Rechtssicherheit bietet und eine umfassende Beratung vorangegangen ist.
Info: Liegt lediglich ein privatschriftliches Testament vor, kommen in der Regel Kosten für einen Erbschein zum Tragen, der bei vorhandenem Grundbesitz ohnehin stets benötigt wird und die Kosten für eine notarielle Beglaubigung schnell übersteigen kann. Außerdem kann es zu zeitlichen Verzögerungen kommen, sodass der Verkauf etwaiger Immobilien nicht zu optimalen Konditionen möglich ist. Es ist ebenfalls möglich, Immobilien im Erbvertrag zu vererben. Dieser wird zwischen zwei oder mehreren Personen abgeschlossen. Dafür ist eine notarielle Beurkundung notwendig.
Dr. Christian Kretzmann: „Häufig wenden sich Kundinnen und Kunden fragend an uns und bitten um eine konkrete Empfehlung wie sie mit einer oder mehrerer Immobilien am besten umgehen sollen. Wir möchten und dürfen jedoch nicht beratend tätig werden, stellen aber sehr gerne den Kontakt zu Experten her. Ist die persönliche Strategie dann einmal gefunden, werden wir wieder aktiv und vermarkten die Immobilie(n) bestmöglich.“
Verschenken oder vererben?
Häufig kommt auch die Frage auf, ob es sich lohnt, eine Immobilie noch zu Lebzeiten zu verschenken, statt sie zu vererben. Das Thema ist sehr komplex und muss für jede Immobilie separat betrachtet werden. Hier ist eine individuelle Rechtsberatung ohne Frage wichtig. Es gibt eine Reihe von Umständen, in denen es vorgezogen werden sollte, eine Immobilie zu vererben und sie nicht zu verschenken: Die Immobilie ist nicht abbezahlt, die Erbberechtigten sind noch minderjährig, die Immobilie wird im Alter zur Vorsorge benötigt oder es besteht eine Berufsunfähigkeit der aktuellen Besitzer. Unter Umständen kann es sich jedoch anbieten, eine Immobilie zu Lebzeiten bereits zu übertragen. Vor allem dann, wenn die Erbmasse insgesamt ein großes Vermögen umfasst. Hier kann es erhebliche Steuervorteile einbringen. Im Rahmen einer Schenkung können die jeweiligen Steuerfreibeträge alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden. Dennoch ist immer zu bedenken, dass eine verschenkte Immobilie nicht mehr im Eigenbesitz ist. Daher sollten die persönlichen Finanzen über die Immobilie hinaus gefestigt und geregelt sein.
Tipp: Bei einer Immobilienübertragung zu Lebzeiten kann man sich durch einen guten Übergabevertrag absichern. Hier können Sicherungsinstrumente eingebaut werden wie Wohnrecht, Nießbrauch und auch Rückforderungsrechte.