Grundsteuerreform 2025: Erste Wirkungsanalyse

Haus & Grund Deutschland hat 1.999 Rückmeldungen ausgewertet: Grundsteuer ist gestiegen.

Mit Beginn des Jahres 2025 trat die reformierte Grundsteuer in Kraft. Die Bundesregierung hatte im Zuge der Reform – insbesondere Bundeskanzler Olaf Scholz, der zum Zeitpunkt der Gesetzgebung Bundesminister der Finanzen war – zugesichert, dass die Neuregelung „aufkommensneutral“ ausgestaltet werde. Das bedeutet: Städte und Gemeinden sollten ihre Hebesätze so anpassen, dass die Einnahmen aus
der Grundsteuer im Vergleich zur alten Regelung nicht steigen. Ob dieses Versprechen in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten wird, ist jedoch offengeblieben – denn als kommunale Steuer unterliegt die Hebesatzfestsetzung der autonomen Entscheidung jeder einzelnen Gemeinde. Gleichzeitig fehlt ein gesetzlicher Mechanismus, der eine ertragsneutrale Umsetzung sicherstellen würde.
Um diese Lücke zu füllen und belastbare Daten aus der Eigentümerperspektive zu erhalten, hat Haus & Grund Deutschland im Frühjahr 2025 eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern gestartet. Ziel war es, ein differenziertes Bild der Auswirkungen der Reform auf die Grundsteuerlast in den einzelnen Gemeinden zu gewinnen. An der bundesweiten Umfrage zur Umsetzung der neuen Grundsteuer haben sich insgesamt 1.999 Immobilieneigentümer beteiligt. Damit liegt eine belastbare Datengrundlage vor, die differenzierte Auswertungen zu den tatsächlichen Auswirkungen der Reform in den Kommunen ermöglicht.
Die Auswertung der absoluten Grundsteuerbeträge für das Jahr 2025 zeigt ein weites Spektrum: Im Median zahlen Eigentümer 654 Euro, im Mittel liegt die Belastung bei rund 830 Euro pro Jahr. Die Werte variieren jedoch erheblich – von etwa 100 Euro in den unteren 10 Prozent bis hin zu über 4.500 Euro in der Spitze. Die Verteilung ist deutlich rechtsschief, was auf einzelne sehr hohe Steuerbeträge bei größeren Immobilien hindeutet. Vergleicht man diese Werte mit den Angaben für das Vorjahr 2024, so zeigt sich ein klarer Anstieg: Der Median der Vorjahresbelastung lag bei lediglich 390 Euro, der Mittelwert bei 522 Euro. Dies entspricht einem durchschnittlichen Anstieg von über 300 Euro pro Jahr. Je nach verwendetem Grundsteuermodell zeigen sich dabei Unterschiede. Im Bundesmodell beträgt der durchschnittliche Steuerbetrag 2025 rund 807 Euro. Im Flächenmodell liegt der Mittelwert sogar bei 847 Euro. Im Bodenwertmodell von Baden-Württemberg beläuft sich der Mittelwert ebenfalls auf 848 Euro, liegt jedoch mit einem etwas geringeren Streuungsmaß und geringerer Schiefe tendenziell stabiler im mittleren Bereich.
Auch der Immobilientyp beeinflusst die Höhe der Grundsteuer erheblich. Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der durchschnittliche Betrag 2025 bei 747 Euro, im Vorjahr waren es im Schnitt 463 Euro. Mehrfamilienhäuser weisen mit 1.370 Euro die höchste durchschnittliche Belastung auf (2024: 834 Euro). Für Eigentumswohnungen ergibt sich ein vergleichsweise niedriger Durchschnittswert von 316 Euro (2024: 285 Euro), wobei zu beachten ist, dass hier die Grundsteuer anteilig je Einheit erfasst wurde. Diese Werte bestätigen, dass die Reform in vielen Fällen mit einer spürbaren Mehrbelastung einhergeht. In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuer gestiegen, im Schnitt um über 100 Prozent.
Haus & Grund ist der Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Quelle: Haus & Grund