Grundstücksmarktbericht: Immobilien im Preis gesunken

Wie haben sich Umsätze und Preise auf dem Grundstücksmarkt im Ennepe-Ruhr-Kreis entwickelt?

„Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben oder sein Traumhaus bauen möchte, sollte stets im Hinterkopf haben: Bis zum tatsächlichen Einzug muss viel Geld investiert werden. Um dieses nicht in den Sand zu setzen, lohnt es sich, den Wert der Immobilie und die Marktlage bereits zu Beginn kritisch zu prüfen“, wirbt Jürgen Wagenbach, vorsitzendes Mitglied des Gutachterausschusses, für einen Blick in den jetzt veröffentlichten aktuellen Bericht. Alle zwölf Monate erscheint der Grundstücksmarktbericht. Herausgeber ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Der Bericht kann Kauf- oder Bauwilligen wichtige und dazu noch kostenfreie Anhaltspunkte liefern. Grundlage des 116-seitigen Druckwerks sowie der neuen Boden- und Immobilienrichtwerte sind Kaufverträge, die in 2023 geschlossen und anschließend von den Notaren an den Gutachterausschuss übermittelt wurden. Berücksichtigt werden Verkäufe von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Eigentumswohnungen.

Klare Erkenntnis für 2023
Nur 2.030 eingereichte Kaufverträge bedeuteten im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von rund 21 Prozent, im Vergleich zum Mittel der letzten Jahre liegt dieser Wert sogar um 30 Prozent niedriger.
Die Einflussfaktoren für das schwache Kaufverhalten werden in den weiter gestiegenen Zinsen für Wohnungsbaukredite und dem deutlichen Plus bei den Baukosten gesehen. Und auch die lang anhaltende Debatte um das Gebäudeenergiegesetz dürfte sich auf den Immobilienmarkt ausgewirkt haben.
So kann es beispielsweise wenig verwundern, dass Neubauprojekte wie Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen im letzten Jahr so gut wie nicht realisiert worden sind. Als weitere Herausforderung für den individuellen Wohnungsbau nennt der Grundstücksmarktbericht aber auch die wenigen Neubaugebiete im Kreis. Aktuell ist ein solches nur in Ennepetal ausgewiesen. Folglich blieb die Zahl der verkauften unbebauten Baugrundstücke mit 32 auch 2023 auf niedrigem Niveau. Der Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau betrug 306 Euro pro Quadratmeter (2022: 319 Euro) und ist erstmals seit mehreren Jahren gegenüber dem Vorjahr nicht gestiegen.
Für die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden im Jahresvergleich 2022/23 starke Rückgänge von 10 beziehungsweise 18 Prozent gemeldet. Auch die Mittelwerte der Kaufpreise für ein normiertes Objekt sanken. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser um 10 Prozent, bei Doppel- und Reihenhäuser um 8 Prozent und bei Wohnungseigentum um 7 Prozent. Als Durchschnittspreise nennt die aktuelle Ausgabe des Grundstücksmarktberichts beispielsweise für freistehendes Einfamilienhaus (Wohnfläche 160 Quadratmeter) 470.000 Euro und für eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenendhaus (Wohnfläche 125 Quadratmeter) 395.000 Euro. Beide Werte beziehen sich auf Objekte der Baujahre 1975 bis 1994.
Für eine Eigentumswohnung (Baujahre 1985 bis 1994) ergab sich ein Mittelwert von 2.220 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Somit wurden für eine durchschnittlich 84 Quadratmeter große Eigentumswohnung rund 186.500 Euro bezahlt.
„Die Preisunterschiede ergeben sich im Wesentlichen durch die Lage, die Ausstattung und das Alter des jeweiligen Objektes. Aber natürlich auch durch das Verhandlungsgeschick von Verkäufer und Käufer“, macht Wagenbach deutlich. Die quartalsweise Entwicklung der Kaufpreise kann auf der Internetseite des Gutachterausschusses unter dem Punkt „Neuigkeiten“ betrachtet werden.

Bodenrichtwerte
Bei den Bodenrichtwerten – den durchschnittlichen Lagewerten für Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebietes – hat der Gutachterausschuss keine konjunkturbedingten Anpassungen vorgenommen. Im Rahmen der turnusmäßigen Betrachtung der Werte in Hattingen und Sprockhövel wurden dort mit Blick auf Kaufpreise und Lagemerkmale zum Teil auch größere Anpassungen vorgenommen.Je nach Lage und Grundstücksgröße liegen die meisten Bodenrichtwerte für eine ein- bis zweigeschossige Bebauung im Ennepe-Ruhr-Kreis zwischen 220 und 320 Euro pro Quadratmeter. Bodenrichtwert-Spitzenreiter bleibt mit 600 Euro pro Quadratmeter der Ahlenberg in Herdecke. Interessierte finden den aktuellen sowie ältere Grundstücksmarktberichte sowie Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte über die Landesseite www.boris.nrw.de oder auf der Internetseite www.gutachterausschuss.en-kreis.de unter dem Menüpunkt „Produkte“.